Gratis Joomla Template by FatCow Review

Onderhoudscontract

Categorie: Nieuwsbrief 2018 december

De firma TTG heeft aangegeven het onderhoudscontract voor de technische installaties in de stookruimte niet te willen verlengen. Het bestuur is thans in onderhandeling met de firma Feenstra voor een contract voor de het komende jaar.

Galerij vloeren en balkons

Categorie: Nieuwsbrief 2018 december

Het bestuur is al enige jaren op zoek naar een passende oplossing voor de galerijen en balkons. Doordringend water dat, via de voegen van de tegels, de onderliggende betonlaag aantast. Dit veroorzaakt lekkages en betonrot. Alle tegels verwijderen en nieuwe tegels leggen is helaas vanwege de langdurige, dure en storende werkzaamheden geen optie. Daarom heeft het bestuur gekozen om een waterafsluitende deklaag, als proef, aan te laten brengen. Allereerst zal de 1e etage van zo'n deklaag voorzien worden. Slaagt deze proef, dan zullen i.v.m. de kosten, de andere galerijen stapsgewijs behandeld worden.

Entreehal

Categorie: Nieuwsbrief 2018 december

In de entreehal was het noodzakelijk de beide ramen aan de noordzijde te vervangen. De kozijnen vertoonden houtrot en het bestuur heeft daarom besloten de ramen en de kozijnen te vervangen door aluminium kozijnen met geïsoleerde hardglazen ramen volgens het politiekeurmerk.

Achter de fotowand in de entreehal bevindt zich een ruimte van ca. 3,5 x 3 meter, die het bestuur, middels een nieuw aan te brengen deur, in gebruik wil nemen. De ontstane ruimte kan, na inrichting, in gebruik genomen worden als technische ruimte voor het installeren van het entreesysteem, welk zich thans op een ongelukkige plaats in de schoonmaakruimte bevindt. ook te gebruiken als spreekkamer en archief ruimte. Het bestuur zal daarvoor op de komende ALV uw instemming vragen.

Onderhoud 2018

Categorie: Nieuwsbrief 2018 december

De firma Duijvelaar (pompen) heeft het complete technische gedeelte van de drinkwater installatie vervangen. Tevens is een van de warmwaterwisselaars door de firma TTG compleet vernieuwd.

De firma Skylift heeft in opdracht van het bestuur het complete Electrotechnische gedeelte van beide liften vervangen, alsmede de liftmotor van de rechterlift. De linkerliftmotor was reeds enkele jaren geleden vervangen en functioneert goed, zodat wij hopen dat er in de toekomst geen langdurige storingen meer zullen voordoen. 

Ook heeft het bestuur de firma Eltag opdracht gegeven de resterende 12 dakventilatoren compleet te vervangen en de afzuigkanalen te reinigen. De afzuigroosters zijn, waar mogelijk en noodzakelijk vervangen. Deze werkzaamheden zijn per streng uitgevoerd en na enkele aanpassingen is gebleken dat het vernieuwde systeem goed functioneertvan 's ochtends 7.00 uur tot 's avonds 24.00 uur op 100% vermogen. Daarna tot 7.00 uur op 70%. Toch worden er klachten van eigenaren doorgegeven. De overlast wordt veroorzaakt door geuren uit de keuken en van het toilet. De reden is moeilijk te achterhalen. Het is mogelijk dat er bewoners zijn die op de ventilatiekanalen afzuigapperatuur hebben aangesloten. Dit werd al eerder aangetoond. Dit is verboden en deze dienen te worden afgesloten. Het ventilatiekanaal werkt dan niet naar behoren voor de overige bewoners. Het is niet de bedoeling dat wij, als bewoners, de buren overlast bezorgen. Dus ook hier; medewerking gevraagd.

Kantoren

Categorie: Nieuwsbrief 2018 januari/februari

Nu de nieuwe eigenaren van de kantoren tijdens de laatst gehouden ALV het fiat hebben gekregen om de kantoorruimtes om te bouwen tot appartementen, zijn er plannen om per 1 maart te beginnen met de benodigde sloopwerkzaamheden. Daarna zullen de werkzaamheden voor het realiseren van 21 appartementen beginnen.  Voor zover nodig zullen de horizontale afvoer standleidingen en andere leidingen worden vervangen.  De nieuwe eigenaar van dit project heeft, voor de bewoners die over een PC beschikken, een nieuwe website gebouwen  http://www.hogguers.nl in het leven geroepen , waarop u de stand van zaken kunt volgen. Ook zal via de postbus de benodigde informatie aan u worden verstrekt.

Woning delen

Categorie: Nieuwsbrief 2018 januari/februari

Als bestuur hebben wij al vele malen vernomen dat er eigenaren  van een appartement in ons gebouw bestaan  die er niet tegen zijn om kamers te verhuren aan derden en zelf elders woonachtig zijn.  Bij ons bekend zijn dit  zo’n 60 eigenaren. Gelukkig zijn er veel eigenaren die toestemming hebben gevraagd aan het bestuur en daarbij ook de huurders hebben aangemeld. Echter: een groot gedeelte doet dit niet en krijgt het bestuur niet te horen wie  er daadwerkelijk woonachtig zijn.  Zij hebben ook geen huurdersverklaring van de Vereniging ondertekend en ingediend bij het bestuur. Ook bij mutaties van de huurders wordt Het Bestuur  daarvan  niet  in kennis gesteld.  Sinds 1 januari 2017 gelden er echter andere en nauwkeuriger regels bij de gemeente. Er mag alleen aan 2 verschillende personen worden  verhuurd.

“Tot  1 januari 2017 konden woongroepen zonder vergunning in een huis wonen als de woongroep zich registreerde als “woongroep-in-een-zelfstandige-woning. Die mogelijkheid bestaat niet meer. Vanaf 1 januari 2017 worden nieuwe woongroepen beschouwd als kamergewijze verhuur. De eigenaar moet een vergunning aanvragen voor het omzetten van een zelfstandige naar een onzelfstandige woonruimte”.  Bron: gemeente Amsterdam.

Het spreekt vanzelf dat men als eigenaar dan aan bepaalde voorwaarden is gebonden waaronder bijvoorbeeld: een gemeenschappelijke verblijfsruimte en de kamers moeten voldoen aan eisen voor geluidisolatie .
Het is dus niet zeker dat men hier een vergunning voor krijgt en als men dan toch blijkt te verhuren aan meerdere personen de eigenaar hiermee in overtreding is. We raden dit dus ten strengste af. Het geeft veel overlast voor de eigenaren die wel in dit gebouw wonen.

Geluidsoverlast

Categorie: Nieuwsbrief 2018 januari/februari

In dit gebouw brengt geluid, op tijden waarop het niet gewaardeerd wordt en wanneer het is verboden, toch klachten met zich mee. Het is van groot belang dat de bewoners, zowel eigenaars als huurders, zich aan de regels houden volgens de akte van splitsing en het huishoudelijk reglement.  Om het nogmaals onder uw aandacht te brengen:

  • Tussen 22.00 uur ’s avonds en 07.00 uur ’s morgens is het niet toegestaan muziek en/of storende geluiden voort te brengen.
  • Alle werkzaamheden die geluidsoverlast veroorzaken zoals boren, timmeren etc. zijn alleen toegestaan op de volgende tijden:  

- op werkdagen: van 08.00 tot 20.00 uur;

- op zaterdag: van 08.00 tot 18.00 uur;

- op zon- en feestdagen: van 12.00 tot 18.00 uur.

Bron: akte van splitsing artikel 25 en huishoudelijk reglement.

 

Liften

Categorie: Nieuwsbrief 2018 januari/februari

Niets is zo vervelend als dat de lift het niet doet: Het Bestuur vraagt daarom uw aandacht voor onderstaande.

Het Bestuur heeft tijdens de ALV van 2015 uw instemming gevraagd voor een algehele renovatie van de beide liften . Het Bestuur heeft toen besloten om deze renovatie in twee fasen uit te voeren: 

1e  Fase:  Algehele mechanische renovatie , vervangen van liftdeuren met de bijbehorende techniek en  een facelift van de binnenkanten en de hal. Om er zeker van te zijn dat ook in de toekomst de liften goed blijven functioneren ,heeft het bestuur besloten om thans de 2e fase van de renovatie uit te voeren.

Dit houdt in :

Het vervangen van de besturing en de frequentie regelaars . Het vervangen van de cabine en schacht tableaus. Vervangen van de standaanwijzer- hoofd- stopplaats en  tevens het vervangen van de liftmotor van de oneven lift (rechter lift ). De thans aanwezige motor is al 52 jaar oud en wegens verregaande slijtage van de lagers aan vervanging toe.  De linker liftmotor (even lift) is enkele jaren geleden reeds vervangen en functioneert goed. De totale kosten van de vervanging in fase 2 zullen c.a. 60.000 euro incl. BTW bedragen.

Het Bestuur zal u tijdig op de hoogte stellen wanneer deze werkzaamheden beginnen en in samenwerking met Skylift er alles aan doen om de overlast tot een minimum te beperken.

 

Waterdruk installatie

Categorie: Nieuwsbrief 2018 januari/februari

Afgelopen tijd zijn er regelmatig storingen opgetreden in onze waterdruk installatie. De waterdruk installatie is een belangrijk onderdeel die de waterdruk constant op een aanvaardbaar peil houdt. Bij controle is gebleken dat de installatie reeds meer dan 10 jaar oud is en dient te worden vervangen. Het Bestuur heeft daarom besloten de totale installatie te vervangen. De nieuwe installatie is voorzien van de laatste technieken op het gebied van waterdruk  en heeft  bovendien een installatie die de vorming van legionella moet voorkomen.

De totale prijs incl. BTW bedraagt 6.818 euro.

 

Werkzaamheden Betonrot

Categorie: Nieuwsbrief 2018 januari/februari

De werkzaamheden inzake het herstellen van betonrot aan de galerijkant zijn inmiddels beëindigd.

Diverse dilatatie voegen zijn vernieuwd en zijn de galerijen gecontroleerd op losliggende tegels.

Vuilcontainers

Categorie: Nieuwsbrief 2018 januari/februari

Van de gemeente heeft het Bestuur vernomen dat in de zeer nabije toekomst het systeem van vuil ophaal zal veranderen. De gemeente heeft besloten dat per gebouw 3 vuil containers voor restafval , 1 container voor glas , 1 voor  papier en 1 voor plastic  zal worden geplaatst. Tevens krijgt gebouw 2 een container voor oude kleding. Gevolg is dat  de gebruikelijke vuilophaal  via de galerijen zal  komen te vervallen en  iedere bewoner zelfstandig zijn huisvuil naar beneden moet brengen en in de desbetreffende container storten. Binnenkort  zult u een bericht van de gemeente hierover ontvangen.

Tot slot

Categorie: Nieuwsbrief 2018 januari/februari

Het bestuur is op zoek naar een eigenaar man/vrouw die dhr. ten Rouwelaar in de toekomst als 2e penningmeester bij het bestuur zou willen vervangen. U kunt zich melden bij een van de bestuursleden. Tot ziens op de komende ALV.

Galerijen

Categorie: Nieuwsbrief Maart 2017

In het kader van het groot onderhoud heeft het bestuur een offerte gevraagd om de los zittende tegels en dilatatie voegen te herstellen. Daarnaast  de grijze band onder het hekwerk aan de galerijkant  zowel aan de voor als de bovenkant te controleren op betonrot en te repareren. Daarna volgt het schilderen hiervan .  Ook de zwarte kolom bij het noodtrappenhuis zal gecontroleerd worden op betonrot en hersteld. Kosten ± 130.000 €.

Schilderwerk

Categorie: Nieuwsbrief Maart 2017

De schilders hebben de afgelopen maanden ons gebouw aan de galerijkant weer netjes in de verf gezet .  De deuren zien er weer als  nieuw uit.  Het bestuur wil iedere bewoner er nogmaals met klem op wijzen, dat het schilderwerk langer zijn glans en houdbaarheid behoudt , indien het houtwerk   regelmatig wordt gereinigd. Om houtrot te voorkomen is het beslist noodzakelijk dat ook het binnenwerk schoon en droog gehouden wordt.

Verbouwen

Categorie: Nieuwsbrief Maart 2017

Het is absoluut niet toegestaan om leidingen en aansluitingen van de centrale verwarming,  toilet,  badkamer of keuken , zonder medeweten en toestemming van het bestuur of de huismeester aan te passen of te veranderen. Het bestuur verzoekt daarom dringend  om de statuten en huisregels   in acht te nemen.

Verhuren

Categorie: Nieuwsbrief Maart 2017

Het is niet toegestaan om, zonder toestemming van het bestuur,  zijn of haar appartement te verhuren. Wij willen u ook wijzen op de verhuurregels van de gemeente Amsterdam. https://www.amsterdam.nl/menu-wonen/  . Hierin kunt u ook lezen  onder welke voorwaarden u een vergunning nodig heeft. Het bestuur ziet  daar streng op toe.

Erfpacht en WOZ waarden

Categorie: Nieuwsbrief Maart 2017

In tegenstelling tot voorgaande jaren heeft Iedere appartement eigenaar onlangs van de gemeente een opgaaf ontvangen over de WOZ waarde van zijn appartement. De aftrek voor betaalde erfpacht blijft hetzelfde als vorig jaar t.w.:

2 K app  37,75  euro

4 K app  85,61

5 K app  93,13

Garage    9,51  

Standleidingen

Categorie: Nieuwsbrief september 2016

Situatieschets:

In de 4 en 5 kamer-appartementen bevinden zich 2 verticale standleidingen. Een is geplaatst achter het toilet, waar zowel de afvoer van het toilet als de afvoer van de keuken is op aangesloten. De tweede standleiding zit achter in de meterkast, waar de elektriciteitsmeter en de gasmeter zijn geplaatst. Deze standleiding loost het afvalwater van de wastafel en bad/douche. Beide leidingen lozen het afvalwater rechtstreeks via een bocht boven het plafond van de kantoren en komt uiteindelijk terecht in de riolering. De 2-kamerappartementen hebben een centrale afvoer achter het toilet, waarop de afvoer van de keuken, wastafel, douche en toilet zijn aangesloten.


Badkamer
Veelvuldig is geconstateerd dat een nieuwe aansluiting in de standleiding wordt aangebracht, doordat de bestaande afvoer van het ligbad hoger zit dan bij gebruik van een vloer- drain of douchebak. Hierdoor wordt een nieuwe aansluiting gemaakt in de gietijzeren standleiding door er een gat in de boren en een afvoerleiding in te steken en af te dichten met kit. Ook zijn er scheuren geconstateerd in de standleiding bij bewoners die de badkamer hebben (laten) opknappen. Een verouderde (50 jaar) gietijzeren standleiding is bros en kan geen bewegingen hebben. Indien er een nieuwe aansluiting wordt gemaakt op een niet correcte (grove manier) kan een scheur snel ontstaan.


Standleiding
Bij het aanbrengen van een nieuwe aansluiting in de standleiding wordt meestal een nieuw gat aangebracht en een pvc-buis ingeschoven. Door het niet correct aanbrengen van deze buis, steekt deze aan de binnenzijde van de buis uit met als gevolg dat er water, fecaliën, toiletdoekjes aan blijven haken van de bovengelegen woningen. Hierdoor ontstaat het risico op ophoping van vuil. Alleen als de ophoping te groot wordt zal het door eigen
gewicht uiteenvallen. Tijdens de ophoping stijgt het water in de standleiding met lekkage tot gevolg.


Keuken
De bestaande afvoerleiding in vele keukens is door jaren gebruik dicht geslipt, wat onder de verantwoording valt van de bewoner. Hierdoor zit in het horizontale deel veel vervuiling. Ook bij verbouwing van de keukens worden door keuken- montagebedrijven de afvoeren aangepast zonder de juiste materialen te gebruiken waardoor lekkage ontstaat in de schacht. Het is belangrijk de gehele leiding grondig te reinigen, wat niet altijd geschiedt. Er is geconstateerd dat bij aanpassen en vervangen van aansluitingen van keukens openingen zaten waardoor ongewenst afvalwater in de schacht kon komen, met als gevolg lekkage .

Conclusie
Uit het onderzoek is gebleken dat niet zozeer de staat van de standleidingen aanleiding geeft tot het ontstaan van lekkages, maar dat dit meestal het gevolg is van het ondeskundig vervangen, door niet gecertificeerde installateurs, van de aansluitingen op de centrale afvoeren.
Na overleg met een jurist volgt hieruit dat wij, als bestuur, genoodzaakt worden, geheel volgens artikel 7 in de splitsingsakte, u als eigenaar aan te spreken. Wij vragen u derhalve om voor élke verbouwing toestemming te vragen aan het bestuur. U kunt pas met een verbouwing starten, als we daar toestemming voor gegeven hebben. Tevens zullen we de werkzaamheden controleren en ons vergewissen of alles door een gekwalificeerd bedrijf cq. vakbekwame mensen wordt uitgevoerd. Indien een eigenaar zich hieraan onttrekt zullen we, bij gebleken schade, de schade in zijn totaal verhalen op deze eigenaar.

Helaas moet het bestuur tot deze maatregel overgaan , omdat door dit rapport is gebleken dat er teveel ondeskundig wordt verbouwd en u uw mede-eigenaren op hoge kosten brengt. Het is in ons aller belang dat het gebouw goed wordt onderhouden, maar dat moet wel correct gebeuren.

Wij zijn zeker niet tegen een verfraaiing of verbetering van uw appartement. Het bestuur kan dit alleen maar toejuichen, maar wel zonder overlast en kosten voor uw mede-eigenaren. We vragen dan ook om uw begrip.

Verhuur aan derden

Categorie: Nieuwsbrief september 2016

Nogmaals een verzoek aan de eigenaren om, bij verhuur van een appartement, toestemming te vragen aan het bestuur. Hierbij benadrukken we dat uw huurders een gebruikersverklaring moeten ondertekenen en deze moeten inleveren bij het bestuur. Artikel 21 van de splitsingsakte.

Huisregels

Categorie: Nieuwsbrief september 2016

Gezien de overtredingen die we constateren is het blijkbaar érg moeilijk zich aan de huisregels te houden. Grof vuil dat op een verkeerde tijd wordt buiten gezet, puien die niet worden gereinigd etc. De eigenaren zijn en blijven verantwoordelijk voor hun appartement, ook al wonen zij zelf elders. Een vriendelijk verzoek aan deze eigenaren om ook aan hun huurders de huisregels uit te leggen en er op toe te zien dat zij zich hieraan houden.

Brandveiligheid

Categorie: Nieuwsbrief september 2016

Op verzoek van de brandweer nogmaals aandacht voor het plaatsen van fietsen op de galerijen . Ja, ook op de kleine galerijen! De brandweer heeft deze ruimten nodig bij calamiteiten. Het is voor ons aller veiligheid. Dus gelieve u ook hierbij aan de regels te houden. Galerijen vrij houden!

Beton Schades

Categorie: Nieuwsbrief december 2015

Het is voor het bestuur onmogelijk om betonschades op de balkons vast te stellen. Daarom heeft het bestuur u afgelopen zomer een formulier toegestuurd met het verzoek, om eventuele betonschade op te geven. Ruim 40 bewoners hebben hierop gereageerd en de opgegeven schades zijn door de fa. Ivacon hersteld. Het bestuur wil deze inventarisatie van betonschades in de toekomst continueren en verzoekt u bij constatering hiervan op uw balkon, een formulier bij de huismeester te halen. Hierop kunt u aangeven waar de schade zit. Bij een voldoende aantal kunnen wij de fa. Ivacon dan opdracht geven om deze schades te herstellen.

Huishoudelijk reglement

Categorie: Nieuwsbrief december 2015

Het huishoudelijk reglement is een uittreksel van de belangrijkste punten van de statuten waaraan iedere bewoner zich dient te houden. Dat betekent o.a. beslist geen fietsen of andere voorwerpen op de galerijen. Helaas zijn er toch nog een aantal bewoners die menen zich daar niet aan te hoeven houden. Het bestuur verzoekt ook deze bewoners met klem de geldende huisregels te volgen. Een uittreksel van de belangrijkste huisregels treft u bij deze nieuwsbrief aan.

Prijzen van Tags, Sleutels en brievenbus slotjes

Categorie: Nieuwsbrief december 2015

Voor de aanschaf van Tags, sleutels of het vervangen van brievenbusslotjes, geldt vanaf 1 november 2015 een uniforme prijs van 30 € per stuk incl. BTW. Aanschaf via de huismeester. Tags en sleutels kunnen alleen worden aangevraagd door de individuele eigenaren en niet door hun huurders.

Afrekenen stookkosten

Categorie: Nieuwsbrief december 2015

Jaarlijks ontvangt u de afrekening van de afgenomen warmte en warm water. Maandelijks betaalt u hiervoor een vast bedrag en dit bepaalt uw totale jaarbedrag. Aan het eind van het stookzeizoen wordt a.d.v. de stand op CV-en warm watermeter uw verbruik berekend en het eindbedrag vastgesteld. Op de achterkant van de afrekening die u van Ista ontvangt kunt u eenvoudig controleren of de opgegeven eenheden, die hierop vermeld staan, kloppen. D.w.z.: Op elke radiator zit een meter die de afgenomen warmte- eenheden registreert. Door op het knopje op de meter te drukken, wordt aangegeven hoeveel u thans aan warmte heeft afgenomen en hoeveel u het jaar daarvoor had afgenomen. Beide standen worden afwisselend weergegeven. Het warmwaterverbruik kunt u controleren door op de warmwatermeter, in de meterkast, de stand af te lezen. Komen de meterstanden niet overeen met de opgave op de afrekening, neem dan contact op met Ista.

Subcategorieën

  • Gebouw 1
  • Nieuws gebouw 2

    Periodiek brengt het bestuur van gebouw 2 een nieuwsbrief uit. De artikelen in deze nieuwsbrieven vindt u hieronder. De meest recente bovenaan.

  • Nieuws gebouw 3

    Periodiek brengt het bestuur van gebouw 3 een nieuwsbrief uit. De artikelen in deze nieuwsbrieven vindt u hieronder. De meest recente bovenaan.

Gebouw 1

gebouw1

Gebouw 2

gebouw2

Gebouw 3

gebouw3